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从这家千亿级房企年报,可以看见中国楼市的未来

发布时间:2017年04月14日
  (每日经济新闻微信公众号)过去的2016年,房地产行业伴随着宽松的流动性,取得历史更好业绩。但同时在土地价格飞涨、频繁的政策调控和价格管制下,销售规模增长和利润增速逐渐背离。面对未来,寻求“有质量”的增长,成为越来越多房企的诉求。
 
  3月31日,金地集团公布自己首个千亿业绩单。公告显示,2016年公司实现销售金额1006.3亿元人民币,销售面积658.2万平方米,同比分别增长63%和48%;实现营业收入555.09 亿元,同比上升69.43%。值得关注的是,归属于母公司净利润63.00亿元,同比上升96.87%,打破行业“增收不增利”的魔咒,实现质量增长。
 
  全线飘红的业绩是金地战略调整的直观体现,一二线城市房价上涨让重仓布局其中的金地收获非凡。正是凭借这种优势,金地通过创新产品线、坚守一二线城市、多元化布局等举措,为“后千亿时代”的业绩增长铺陈动力。
 
 
千亿销售净利翻倍
 
  房地产行业的暴利时代已经终结,“有质量的增长”成为最频繁被提及的一句话,但利润增长也要靠强大的规模去支撑。因此但房企对规模的追求仍有其本能性。规模很重要,意味着行业地位。
 
  地产“老运动员”金地交出自己的首个千亿业绩单,其2016年年度报告显示,公司实现销售金额1006.3亿元人民币,销售面积658.2万平方米,同比分别增长63%和48%,行业销售排名上升至第12位。
 
  在利润方面,年报显示,2016年金地实现营业收入555.09 亿元,同比上升69.43%;归属于母公司净利润63亿元,同比上升96.87%。利润上升主要得益于本期结转的项目规模大幅度提高,房地产项目结算面积435.82万平方米,同比上升64.05%;结算收入522.93 亿元,同比上升71.28%。
 
  从2016年下半年开始,全国强化调控至融资渠道收紧,房企的现金流显得至为重要。从历史财报可以看出,金地的财务一直保持稳健,通过对现金流管理、低息融资,金地持续通过扩大项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
 
  报告期内,金地销售回款率超过90%。通过积极销售,合理投资,年内公司实现经营性现金流净额人民币170.82亿元,期末持有货币资金高达人民币215.65亿元。
 
  申万宏源的研报显示,金地的负债规模和融资成本保持在合理水平。2016年财报显示,报告期末,公司债务融资余额为366.47亿元,债务融资加权平均成本为4.52%,资产负债率为65.43%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为57.90%,净负债率为28.40%。
 
  克而瑞点评指出,近年来金地能够保持较好的业绩增长要归功于产品创新,其旗下目前共有八条定位精确的产品线,并加强了八大产品系列在项目中的应用,产品系列应用率 80%以上。产品标准化的应用将进一步缩短研发周期,缩减管理成本。
 
  按照测算,2017年,金地计划新开工面积约600万平方米,计划竣工面积约550万平方米,其未来陆续进入结转期将为金地贡献持续的业绩。
 
  持续的业绩增长也使金地在股东分红上更加慷慨。董事长凌克在年初的一次论坛中曾表示,金地自2001年上市以来,连续分红15次,累计分红金额近52亿元,这在众多房地产类的公司中是位居前列的。
 
  2016年,金地实施2015年利润分红方案,按公司最新总股本4500849372股为基数,每10股派发现金股利4.20元(含税),整体而言分红利润率超过59%。自2001年上市以来,金地积极回报股东,每年均向股东分配现金股利,最近三年(2013-2015年)累计现金分红金额占公司最近三年年均归属于上市公司股东的净利润的比例为88.5%。
 
 
优质土储扩粮仓
 
  未来房产开发的机会在哪里?众多业内人士的看法是——都市圈,特别是热点城市周围的城市群。
 
  保守测算,以在城市实现定居的实际城镇化率衡量,我国还有超过20个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施,近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态,成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地,住房短缺的现象短期内并不会消失。
 
  金地早在2015 年提出以“做强城市、深耕发展”为经营导向,长期坚持深耕一二线主流城市的投资策略。目前已形成全国七大区域、重点核心一二线城市深耕的战略布局,这种投资转向踩中了城市发展的节点。
 
  从金地区域公司贡献的业绩不难看出,区域布局的调整成绩已经显现。华东区域公司在2016年销售额实现突破性增长,三季度销售额即破百亿,成为金地2016年首个实现销售额破百亿的区域,全年累计签约金额约175亿元;华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元,最终公司实现全年销售额、回款额和利润的稳步增长。
 
  年报显示,2016年金地全年共获取了33宗土地,总投资额399亿元,权益投资额168亿元,新增了约533万平方米的土地储备。同时,金地坚持了合理布局,深耕一线城市及强二线城市,一线城市的总投资额占比26%,二线城市的总投资额占比63%,三线城市的总投资额占比仅11%,而三线城市中大部分位于东莞,且投资项目主要在临深片区。截至报告期末,公司总土地储备约2950万平方米,权益土地储备约1500万平方米。
 
  安信证券分析师认为,虽然热点城市存在调控,但从长远来看,新房开发的机会在于城市带。相比三线城市,一二线城市房地产的流动性更强,投资保值的功能更强,房价具有很好的抗压性。在地产市场风险加大的情况下,地产企业的资金配置向大城市集中的趋势更加明显。
 
  一二线城市优质的土地储备也让评级机构对金地作出正面展望。标准普尔、穆迪维持给予金地长期信用评级分别为BB、Ba2。
 
 
多元布局谋转型
 
  进入“白银时代”的地产生态转换,不少房企正在谋求多元化转型,龙头房企都纷纷跳出房地产领域寻求新的产业突破,金地亦是如此。
 
  2016年,金地集团旗下港股上市平台——金地商置与启客集团合作成立了启客威新管理公司,并完成收购上海8号桥项目公司85%股权,实现了商置商业开发和运营实力与启客集团活化旧改能力的强强联合。另外,商置继续推进新业务发展,在长租公寓、联合办公、产业地产、教育及餐饮等板块均取得不俗的成绩,同时在传统业务与新业务、新业务与新业务之间也在积极探索融合、协同的机制。
 
  从地产行业转型的趋势判断,房地产市场正从土地运作迈向资本运作,各个开发公司之间在开发运营能力上的差距逐步缩小,资金与资源的整合越来越成为公司发展举足轻重的要素,房地产与相关上下游产业深度融合,将是未来中国房地产行业发展的重要方向。
 
  在地产金融布局中,金地旗下专注于房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资,2016年在传统业务领域完成了八个项目投资,并在投资创新、资金募集、风险控制及投后管理等方面的能力持续加强。同时,稳盛投资加大在创新业务的研发并取得显著进展,2016年在直募业务、资产证券化业务等均取得阶段性成果。
 
  从2014年开始,金地集团的海外布局稳步推进。未来,金地集团表示将继续深入关注一带一路的投资机会。
 
  在物业布局方面,经过 20 余年的发展,金地物业已成为中国行业领先的社区管理与客户服务运营商。2016年服务面积近1.3亿平方米,外拓项目管理面积占比大幅提升。金地物业品牌价值高达 42.01亿元,同比提升49.8%。优质的物业服务成为金地产品溢价的有力武器,未来将成为布局存量资产时代的切入路径。
 
  同时,金地于2016年成立了互联网装修公司,将以金地品牌为依托,成立互联网团队,打造了内部支撑平台,从户型方案设计开始,整合费用、协调工种,为设计方、工程方、客户提供沟通平台和管理系统,致力于完善主业业务相关配套产业的全方位服务覆盖。
 
  基于金地2016年实现的均好性发展,第三方结构预测,2017年尽管房地产市场可能将进入调整期,但就金地而言,城市布局的先发优势和深耕细作以及在产品创新上的持续努力,将保证企业业绩的稳健增长。