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年报点评|金地:千亿启航,产品研创寻求新增长

发布时间:2017年04月14日
  (克尔瑞地产研究)过去的2016年,金地业绩实现突飞猛进,成为千亿房企中名副其实的“黑马”。业绩之外,金地在布局策略、财务状况及产品运维等方面同样可圈可点。
 
  业绩:16年跨入千亿阵营,销售金额同比增长63%
  2016年,金地全年实现销售金额1006.3亿元,顺利入驻千亿军团,相较于2015年同比增长63%,增速创下2012年以来新高。除此,行业排名方面,金地2016年晋升至第12名,较2015年第13名再度上升。放至千亿房企来看,金地销售增速也远高于阵营内平均增速45%,更优于同等规模华润、万达,可以说,2016年是金地蜕变的一年,从前期的蛰伏至迅速爆发。
  布局策略大力调整是金地业绩从低谷走向高涨的关键。近两年金地转变原有布局思路,开始全力扑向一二线城市拿地,尤其是2015年,企业重点关注北京、上海、杭州及苏州等热点城市,全年于一二线城市的投资比重高达90%。进入2016年,一线及热点二线城市销售火爆,金地所布局的项目从中受益,持续热销,助力千亿规模。据企业年报显示,2016年金地旗下有24个项目的单盘销售超10亿元,全部来自于一线和核心二线城市。其中,武汉自在城的销售额超26 亿元,深圳龙城中央、北京未未来、上海天地云墅、上海都会艺境、武汉天悦等项目的年度销售额均在20多亿元,此外,广州天河公馆、上海都会艺境、北京华宸、北京未未来等项目首次开盘几近售罄。
  前瞻性布局下,项目销售具备充足客源,同时于推案节奏方面,金地也一直保持高调,积极应对市场。根据金地每月公告,企业月度少则20个项目,多则50个项目有入市计划,且集中于市场销售节点加大推案力度,意在抢夺销售份额,如在2016年“红五月”、“金九银十”期间,金地相应计划入市的项目分别达到39个、51个,较前两月(3-4月、7-8月)有明显增加。
 
 
  财务:毛利率提高仍有待提升,现金增加推动负债结构改善
  行业内,金地可以说是一家均好型房企,尤为体现在稳健的财务状况,不管在市场下行,还是行情火爆,企业均可实现平稳的盈利能力,以及较为合理的负债结构。
  盈利指标方面,金地2016年毛利率为20.5%,较2015年小幅上升,增加0.9个百分点。近几年,金地毛利率一直处于20%左右,此次小幅上升,一则由于销售向好,收入增加,二则在于企业强化成本管控,三费费用率较前期下降至4.8%。不过,放至行业来看,金地的毛利率表现比较一般,与行业平均水平还有一定差距(目前已公布2016年财报的A股上市企业平均毛利率为29.8%)。而反映在股东盈利上,不管是净利率还是核心净利率,均出现上升现象,其中净利率同比增加0.7个百分点至15.4%,核心净利率则达到10.6%,同比大幅增加4.8个百分点,盈利能力有了明显提升。股东盈利提升来自于期内结转项目规模显著增加,据金地2016年年报,期内房地产项目结算面积同比增长64.05%。若后续金地依然保持较高的结转效率,企业盈利能力有望进一步提升。
 
  2016年,金地净负债率延续2014年以来下滑趋势,降至28%,较2015年同期减少22个百分点,销售收入大幅增加与债务规模有所减少因素叠加,企业净负债率下滑力度显著,符合金地一贯的低负债率风格。此外,从负债结构来看,长短期债务比上升至3.52倍,对比2015年的1.58倍翻番,企业短期有息债到期兑付以及长期债务比重增加,改善了负债结构。同时,受销售增长带来持有现金大幅增加,以及短期有息债兑付影响,现金短债比较前期迅速攀升,2016年达到2.66倍,相比于2013年-2015年期间多为持有现金刚好覆盖短期债务的现象,2016年金地呈现良好债务状况。
 
 
  储备:货量可供4.5年左右开发,加速揽储才可赶超同规模房企
  截止到2016年底,金地总土地储备为2950万方,参考年度658万方销售面积,目前土地储备可供企业4.5年开发,但从长远发展角度来看,参考目前公布2017年销售目标的千亿级房企恒大、碧桂园、融创及华润,4家房企销售目标较2016年销售额平均增长率为25%,若金地后续也保持每年25%业绩增长力度,那么当下储备总量仅供2年左右开发,企业土地储备有待进一步扩容。
  体现在年度新增土地储备上,金地2016年新增地块33宗,获取土地储备533万方,以总投资金额399亿元计算,地块平均土地成本在7485元/平米。而结合权益比重,金地获取这些地块需投入资金为168亿元,仅占总拿地资金的42%,以低投入撬动大体量储备。具体到地块分布及拿地策略上,金地也有自己的考量。
  主攻华北、华东区域,进一步优化土地储备结构。可以看到,2016年金地新增土地储备中华北区域比重高达37%,超过华中、华南两区域的合计比重,华东区域紧随其次,土地储备比重达到28%。金地颇为看重华北、华东区域发展,一方面在于京津冀一体化、江浙沪经济圈呈现的规划利好,区域内人口集聚,带来广泛的置业需求,重仓布局风险较小,利于企业长期运营,一方面源于自身优势可持续,近两年,华东及华北区域是金地的销售担当,2015年时,两区域均贡献过百亿销售额,2016年华东区域销售额达到175亿元,华北区域再度破百亿。金地深化布局,也是对土地储备进行优化。
  于强二线城市大力揽储,关注潜力三四线城市。布局策略调整带给金地业绩高速增长惊喜,城市选择成为企业战略重心,我们看到了在强二线城市发力的金地,迅速揽储,几乎每月都进入二线城市抢地,其中有三宗地块单体量达到50万方及以上,分布于天津、武汉和沈阳。细化到城市分布,二线城市处于领跑,其新增土储体量有400万方,占比达75%,远超一线及三四线城市,其中,天津、武汉、沈阳、杭州4个城市土地储备比重均在10%以上,郑州、南京与苏州也有涉及,合计比重为12%,新增土地储备63万方。此外,金地亦关注潜力三四线城市,其新增地块集中于东莞、嘉兴两地。加码强二线城市揽储,一线城市仅在大本营上海巩固土地储备,同时关注潜力三四线城市,这一系列布局动作下,金地在为后续千亿地位谋保障。
  转变原有保守态度,采取更多的合作方式。纵观2016年金地新增土地情况,让人眼前一亮的是企业拿地方式的转变,相比于2014年、2015年企业拿地方面“单打独斗”是常态,2016年,我们看到更多合作地块的出现,金地原有的保守态度发生大的调整,更加积极的顺应行业变化,为规模考虑。具体而言,企业新增33宗地块,仅有5宗为100%持有,且权益比重低于30%的地块有14宗,占比近半,“小股操盘”策略铺开,品牌输出同样可成为金地壮大规模的利器。
 
  进入2017年,金地提速储备扩张,从CRIC监测数据来看,今年一季度企业揽入9宗地块,新增土地储备123万方,同比分别增长80%及17%。参考目前企业总土地储备有待扩容情况,未来金地在土地市场会有更多表现,二线城市也将是新一年企业布局的重心。
 
  产品:入市户型向刚改类客户倾斜,八大产品线落地撬动市场
  布局之外,产品方面的调整是金地谋求规模增长的又一重要战略。梳理企业近年在产品方面的动作,可总结为两大方向,一个是产品定位的转变,产品投入更多的倾向刚改型客户,迎合主流置业,一个是产品线的研发和创新,加大对八大产品线落地,并引入智能技术增加居住体验,同时创新小微户型产品,以差异化抓住潜在需求。
  产品定位方面,金地有意减少中高端项目份额,增加刚改类产品入市。就各面积段户型成交比重而言,据CRIC监测数据显示,2012年-2016年期间金地所成交的项目中,不管是成交面积还是套数,140-220平米、220平米以上产品销售比重均呈现下滑趋势,而90-120平米、120-140平米产品的销售比重则处于上升情形,产品成交从大户型向中等户型倾斜,对应的客群也由中高端改善转向首置、首改类。具体到数据上,以套数维度,相比2012年,2016年90-120平米、120-140平米产品销售比重分别增加7个百分点及4个百分点,大户型产品销售比重则相应的下滑。随着2016年10月份以来新一轮限购、限贷政策加码,大户型产品受到较大影响,未来金地旗下入市产品侧重中等户型的概率会加大,销售比重也将再上升。
 
  在产品线方面,2015年时金地对原有的产品线进行完善,加入风华和未来系列,形成全新的8大产品线,由此,企业实现比较全面的客群覆盖,定位来看,从刚需到改善至豪宅,业态方面,由住宅到社区商业,各产品系之间细分市场,如风华系打造新式东方住宅,主攻高端客群,而未来系力求时尚风格,迎合85后年轻客群,产品线完善强化金地应对市场风险的能力。可以看到,2016年风华系在宁波、杭州、南京、苏州等7个城市落地,褐石系升级产品也落地上海三个项目,获得不错客户认可,企业推进产品线落地以期品牌溢价。除此,在完善产品线之际,金地的Home+行动适时推出,为产品线注入新的元素,从生活方式、智能居住及户型设计三方面创新,于户型创新上,金地研发极公寓和优品宅产品,分别覆盖25平米、140-150平米面积段,通过灵动的内部设计,为年轻人、三代同堂型客户提供高精准匹配产品。这类创新产品出现,辅助企业对市场进一步细分,是行业发展的趋势。
  结语展望:2016年,金地呈现的是一个奋力追赶的形象,从销售规模,到城市布局,乃至产品落地,都较前期有了明显的跨越。对于2017年,虽然金地并没有表态销售目标定在多少,但千亿起步会是意料之中,一季度,企业销售金额已超300亿,若能够保持目前的销售态势,则全年可轻易稳定千亿规模。除此,我们认为未来金地有两个利润点值得关注,其一是企业创新的产品研发,极公寓和优品宅打破标准化模式,满足个性化需求,相应样板房已推出,后续有望多城市上市,是可期的销售卖点;其二是金地产业园区建设,目前企业在京沪深、东莞与河源规划了产业园,部分园区已引入阿里巴巴、华为等知名企业入驻,当下国家层面对产业运作支持力度较大,未来这块业务有望成为企业新的利润增长点。